Der hypothekarische Referenzzinssatz – steigen die Mieten in der Schweiz 2023?

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat in seiner aktuellen Medienmitteilung vom 1. März 2023 mitgeteilt, dass der sog. hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen unverändert bei 1,25 Prozent verbleibt [1]. Dieser Referenzzinssatz ist für viele Mietverhältnisse massgebend. Wir verschaffen an dieser Stelle einen Überblick zum Thema.

Ob und wann sich der hypothekarische Referenzzinssatz für Wohnungsmieten erhöht, darüber sind sich Experten uneinig. Dieser Referenzzinssatz ist für viele Mietverhältnisse massgebend. Denn wenn dieser sinkt oder steigt, haben Mieter - je nach dem – einen Herabsetzungsanspruch ihrer Miete oder aber der Vermieter kann die Miete erhöhen. Ein massgebender Faktor, welcher dem Referenzzinssatz zu Grunde liegt, ist die allgemeine Teuerung (Inflation). Und da diese steigt, dürfte sich dies mittelfristig auch auf den Referenzzinssatz auswirken. Sprich: Die Mieten dürften in Zukunft steigen.

Was ist der hypothekarische Referenzzinssatz?

Der hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen wurde im Jahr 2008 eingeführt, um die Mietzinsgestaltung schweizweit zu vereinheitlichen. Der Referenzzinssatz dient also als Orientierung bei der Berechnung der Mieten. Der Referenzzinssatz stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken in der Schweiz und wird durch die Schweizerische Nationalbank erhoben. Bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes dürfen gemäss Mietrecht auch die Mieten angehoben werden. So erlaubt eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte eine Mietzinsanpassung um 3 Prozent bereits auf den nächsten Kündigungstermin [2]. Damit könnten die Mieten allenfalls schon in diesem Jahr steigen, denn die nächste Publikation des Referenzzinssatzes erfolgt am 1. Juni 2023 (wirksam ab 2. Juni 2023). Zudem dürfen Vermieter - unabhängig vom Stand des Referenzsatzes - auch inflationsbedingte Kostensteigerungen auf die Miete draufschlagen. Bei einer Inflation von 3 Prozent ist etwa mit Mietzinssteigerungen von bis zu 1,2 Prozent auszugehen. Hinzu kommen steigende Energiekosten, die zu höheren Nebenkosten führen.

Dann steigt meine Wohnungsmiete automatisch, wenn der Referenzzinssatz steigt?

Nein, es gibt kein Automatismus, dass wenn der Referenzzinssatz steigt, auch automatisch die Miete steigt. Es gibt bestimmte, formelle Voraussetzungen, welche der Vermieter einhalten muss (vgl. Art. 269d des Schweizerischen Obligationenrechtes, OR), damit die Mietzinsanpassung auch rechtsgültig ist:

  • So muss der Vermieter Ihnen die Mietzinserhöhung mit einem amtlichen Formular mitteilen und klar begründen, warum die Miete angepasst wird.

  • Der Vermieter kann den Mietzins immer erst auf den nächsten Kündigungstermin anheben.

  • Die Mietzinserhöhung muss mindestens 10 Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen.

  • Aber selbst, wenn all diese Voraussetzung erfüllt sind, empfehlen wir eine genaue, betragsmässige Überprüfung der Mietzinserhöhung mit dem kostenlosen Mietzinsrechner des Schweizerischen Mieterverbandes.

Zudem darf nicht unerwähnt bleiben, dass Ihnen als Mieter bei einer Senkung des Referenzzinssatzes ein entsprechender Herabsetzungsanspruch Ihrer Miete zusteht. Aber auch hier gibt es kein Automatismus und viele Vermieter geben eine solche Zinssenkung nicht von sich selbst weiter. Sollte also der Vermieter eine Mietzinserhöhung auf Grund einer Erhöhung des Referenzzinssatzes geltend machen, so können Sie nun einbringen, dass in der Vergangenheit auch nie eine entsprechende Herabsetzung vorgenommen wurde.

Mietzinserhöhung prüfen und allenfalls anfechten

In einem ersten Schritt raten wir, die Mietzinserhöhung sowohl formell wie auch rechnerisch zu prüfen. Sollten Sie dann mit der Erhöhung nicht einverstanden sein, so empfehlen wir in einem ersten Schritt, sich direkt mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen und bilateral eine Lösung zu suchen. In einem persönlichen Gespräch lässt sich meist eine Lösung finden. Aber:

  • Nach Erhalt der entsprechenden Mitteilung des Vermieters läuft eine gesetzliche Frist von 30 Tagen, innert welcher Sie bei der Schlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks (nicht jener des Vermieter) die Mieterhöhung anfechten müssen.

  • Diese Frist steht nicht still, wenn Sie sich in der Sache direkt an den Vermieter wenden und eine Lösung finden möchten.

  • Den Brief an die Schlichtungsbehörde müssen alle Personen unterzeichnen, die im Mietvertrag aufgeführt sind.

  • Bei Familienwohnungen müssen beide Ehepartner unterschreiben.

  • Legen Sie dem Brief Kopien des ursprünglichen Mietvertrages und der vergangenen Mietzinsänderungen inkl. der letzten Erhöhung bei.

  • Senden Sie den Brief unbedingt per Einschreiben ab.

[1] Medienmitteilung Bundesamt für Wohnungswesen vom 01.03.2023. Der hypothekarische Referenzzinssatz sowie der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz werden vierteljährlich durch das BWO unter www.referenzzinssatz.admin.ch bekannt gegeben.

[2] Vgl. Art. 13 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG).



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